Svea hovrätt slår fast att en utfästelse om fackmässig renovering inte är att betrakta som en garanti

I samband med en villaaffär som genomfördes i Bromma år 2013 så presenterades en frågelista för köparen. Av denna så framgick det att dränering runt villan var utförd. Svea hovrätt ansåg dock att frågelistan inte innehöll någon utfästelse om att nämnd dränering skulle ha utförts fackmässigt och Högsta Domstolen har fattat beslut om att ej pröva fallet.

Ett kraftigt regn fick till följd att vatten trängde upp genom golvbrunnarna i husets källare. Detta inträffade cirka ett år efter att köpet genomfördes. Köparen påbörjade då arbetet för att åtgärda problemet och i samband med detta så kopplades en besiktningsman in som kunde konstatera att dräneringen var bristfälligt utförd.

Mot bakgrund av besiktningsmannens konstaterande så bestämde sig köparen för att stämma säljaren vid Solna tingsrätt. Köparen begärde en nedsättning av köpeskillingen på en halv miljon kronor då köparen menade att “särskilda utfästelser avseende dräneringen” hade gjorts av säljaren. Köparen motiverade sin begäran med frågelistan i vilken det framgick att dränering hade utförts på tre sidor av huset 2012/2013 samt att den fjärde sidan var besiktigad och godkänd av en fackman. Köparen hade dessutom upptäckt ett hål som var “lagat” med frigolit i vägg nummer fyra vilket säljaren ställde sig frågande till.

Säljaren å sin sida hävdade att köparen hade fått förklarat för sig och förstått att någon fackman inte varit inkopplad för att utföra dräneringen – dräneringen var utförd av säljaren själv. Säljaren menade därför att upplysningen om dräneringsarbetet skulle ses som ett skäl för köparen att närmare undersöka saken och inte som en utfästelse, som köparen hävdade.

Solna tingsrätt kunde konstatera att det inte var tal om någon fackmässigt utförd dränering samt att både dräneringen och hålet i väggen var att betrakta som dolda fel. Tingsrätten ansåg också att köparens undersökningsplikt var uppfylld även om den reducerats något till följd av säljarens uppgifter rörande dräneringen. Utfallet i tingsrätten blev därför att säljaren skulle ersätta köparen med drygt 300 000 kronor.

Säljaren valde att överklaga tingsrättens dom till Svea hovrätt som hade en annan syn på saken. Hovrätten menade att säljaren inte hade gjort någon utfästelse om att dräneringen skulle vara fackmässigt utförd. De menade också att då besiktningsmannen enbart undersökt dräneringen i den fjärde väggen så kunde det inte betraktas som konstaterat att dräneringen var felaktig i övrigt. De menade att endast hålet i väggen var ett konstaterat fel samt att 7500 kronor var en rimlig ersättning.

Hovrätten skrev följande:

“När det gäller vad parterna har avtalat skriftligen framgår det tydligt av köpekontraktet att den därtill bilagda objektbeskrivningen och frågelistan är del av avtalet.”

Hovrätten motiverade även sitt beslut med de uppgifter i objektsbeskrivningens åtgärdslista som sade att: “Utfört dränering på 3 sidor av huset, den fjärde besiktigad av fackman och godkänd”.

Om detta skrev hovrätten att:

“Uppgiften att dränering utförts på tre sidor av huset under åren 2012-2013 är enligt hovrätten tillräckligt preciserad för att utgöra en enuntiation. K (köparen) ska därmed kunna räkna med att en dränering av tre sidor faktiskt har skett den angivna tidsperioden.”

“Uppgiften i fråga lämnar däremot ingen information om på vilket sätt dräneringen utförts, t.ex. om arbetet har utförts av fackman eller av säljarna själva, vilket skulle kunna ge ledning för vilken kvalitet på själva dräneringsarbetet som K kunnat utgå från.”

Enligt den med köpekontraktet bifogade frågelistan så har säljarna svarat “delvis parallellt med fackman” på frågan “har du själv utfört, utöver sedvanligt underhåll, om- tillbyggnads- eller reparationsarbeten på byggnaden/erna”.

Mot bakgrund av det svaret så menade hovrätten att några särskilda slutsatser inte kunde dras gällande på vilket sätt dräneringen hade utförts. Om detta skrev hovrätten att:

“Att säljaren i frågelistan svarat nej på frågan om det har observerats eller finns misstanke om brister/fel i byggnadens dränering m.m. innebär – som framgår även av den inledande texten i frågelistan – ingen utfästelse och saknar betydelse för felbedömningen.”

I och med detta så gick köparen förlorande ur rättegången. Köparen dömdes att betala säljaren 250 000 kronor för säljarens rättegångskostnader. Köparen överklagade hovrättens dom till Högsta domstolen som beslutade att inte ta upp fallet för prövning varför hovrättens dom blev det slutgiltiga utfallet.

Önskar ni rådgivning kring och/eller konkret hjälp med ett ärende som rör fastighetsrätt så är ni välkomna att kontakta oss på telefon 0771-955 955 eller e-post info@juridiskradgivning.nu.